KYOTO CONDO / BUY GUIDE 2026
家庭年收入1,200萬日圓，
在京都市買公寓該怎麼選？
不要從「銀行能借多少」開始，而要把升息、教育費、管理費與修繕積立金都算進去，從能輕鬆持有的價格出發。本頁以目前中古公寓行情與房貸條件比較下京、中京、上京三區。
結論：即使年收1,200萬，也不要從「能買到1億日圓」開始
家庭年收1,200萬日圓，購屋選擇確實很多，但價格不能只看收入。特別是京都市中心公寓，還要把管理費、修繕積立金、固定資產稅、停車費與未來大型修繕一起算進去。金融資產越充裕的家庭，越不需要把可借額度用滿，應保留現金，同時選擇更好的物件品質，通常會更有彈性。
下京区 中古相場4,680万円
中京区 中古相場5,680万円
上京区 中古相場3,599万円
京銀 変動最下限年1.425%
中古公寓行情依SUUMO 2026年8月刊登資料獨自計算，不代表實際成交價。房貸利率採京都銀行2026年9月借款時最低利率，實際依審查與條件而異。
從每月還款倒推，35年房貸能借多少？
使用京都銀行2026年9月最低利率，以本息平均、35年、無獎金還款做簡單試算，並非實際審查上限。
| 每月房貸還款 | 変動 年1.425% | 10年固定 年3.90% |
|---|---|---|
| 18万円 | 約5,950萬日圓 | 約4,120萬日圓 |
| 20万円 | 約6,610萬日圓 | 約4,580萬日圓 |
| 22万円 | 約7,270萬日圓 | 約5,040萬日圓 |
| 25万円 | 約8,260萬日圓 | 約5,720萬日圓 |
上述為假設整個期間利率不變的簡單試算。浮動利率未來可能上升；管理費、修繕積立金、固定資產稅、火災保險等需另外負擔。
下京、中京、上京：年收1,200萬家庭哪裡最好找？
| 区 | 中古公寓行情 | 専有面積中央値 | 築年数中央値 | 見方 |
|---|---|---|---|---|
| 下京區 | 4,680万円 | 61㎡ | 24年 | 從京都站、四條烏丸到梅小路都有選項，較容易兼顧市中心便利性與預算。 |
| 中京區 | 5,680万円 | 63㎡ | 24年 | 市中心溢價較高。同樣預算下，要決定屋齡、車站距離、面積哪一項可以放寬。 |
| 上京區 | 3,599万円 | 65㎡ | 33年 | 較容易取得較大面積，但老屋庫存多，因此管理狀況與修繕歷史很重要。 |
在 SHUJU 的諮詢案例中，下京區更多是在問「怎麼買」，而不是「買不買得起」
在我們的實際諮詢中，考慮在下京區買公寓的家庭中，常見的是雙薪、家庭年收1,200萬日圓以上，且金融儲蓄也相對充裕。這不是下京區整體收入統計，而是本公司客戶諮詢的傾向。
對這類家庭來說，比起「頭期款放多少才能過審」，更重要的是要保留多少現金、選屋齡新還是空間大，以及要多重視未來轉售容易的地段。
總預算約6,000萬日圓時，下京區通常會成為現實的比較選項
例如，以約6,000萬日圓貸款加自有資金，在下京區可考慮高於中位數的價格帶；但在中京區中心，同樣總預算往往需要在面積、屋齡、車站距離間取捨；上京區則較容易保留空間或翻修預算。這些差異往往比收入本身更影響地區選擇。
購屋前應保留「現金」的用途
- 購屋諸費用
- 搬家、家具、家電
- 裝修與設備更換
- 數年內預計使用的資金，例如教育費
- 因應收入下降或升息的生活防衛資金
頭期款越多，貸款越少，但若把現金花光，購屋後的選項也會減少。金融資產較多的家庭，也應比較「不把全部現金都放進頭期款」的方案。
若為育兒選下京區，學區要和物件一起確認
下京區公寓很多，即使同一車站圈，指定學校也可能因町名、番地而不同。提出購買申請前，請以完整地址確認。
參考與官方確認來源
確認日：2026年9月23日。房貸會受到審查與利率變動影響，本文章不構成個別融資或投資建議。